موضوع مسکن بازنشستگان و مسکن کارگری از چالش‌های بزرگی است که هردولتی با آن مواجه بوده و در حل‌کردن آن ناکام است. از طرفی، صندوق‌های بیمه‌ای قرار است پشتوانه روز‌های سخت نیروی کار باشند، اما وقتی نوبت به یکی از سنگین‌ترین هزینه‌های زندگی یعنی مسکن می‌رسد، نقش آن چه می‌شود؟ کارگر در دوران اشتغال با هزینه‌های جاری زندگی دست‌وپنجه نرم می‌کند و بازنشسته پس از پایان سال‌های کار، با درآمدی محدودتر باید هزینه‌های سکونت خود را بپردازد.
در این میان خانه‌دار شدن برای بسیاری از خانوار‌های حقوق‌بگیر به هدفی دوردست تبدیل شده است؛ هدفی که حتی سال‌ها اشتغال و پرداخت حق بیمه نیز لزوما تحقق آن را تضمین نمی‌کند. اینجاست که یک پرسش اساسی مطرح می‌شود: آیا حمایت از نیروی کار باید به پرداخت مستمری و پوشش درمان محدود بماند یا تامین سرپناه نیز می‌تواند بخشی از این مسوولیت باشد؟
این پرسش زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که به ظرفیت نهاد‌هایی نگاه کنیم که در ارتباط مستقیم با جامعه شاغلان و بازنشستگان قرار دارند. سازمان تامین‌اجتماعی و صندوق‌های بازنشستگی، در کنار ماموریت‌های اصلی خود، از ظرفیت‌های سازمانی و مجموعه‌های وابسته‌ای برخوردارند که می‌توانند در بررسی الگو‌های تامین مسکن مورد توجه قرار گیرند.
وجود شرکت خانه‌سازی تامین‌اجتماعی نیز نشان می‌دهد که پیوند میان نهاد‌های بیمه‌ای و فعالیت‌های ساختمانی، موضوع تازه‌ای نیست. با این حال، برخورداری از چنین ظرفیتی با ایفای نقشی موثر در تامین مسکن بیمه‌شدگان تفاوت دارد؛ فاصله‌ای که پرکردن آن به سیاستگذاری مشخص، منابع مالی قابل‌اتکا و تعریف دقیق مسوولیت‌ها نیازمند است.
در سوی دیگر، تجربه خانه‌های سازمانی و تعاونی‌های مسکن نشان می‌دهد که تامین سرپناه برای کارکنان، پیش از این نیز در قالب الگو‌های متفاوت دنبال شده است. با وجود این، هیچ‌یک از این تجربه‌ها نتوانسته‌اند به‌تنهایی پاسخی پایدار و فراگیر برای نیاز گروه‌های مختلف شغلی فراهم کنند.
ازاین‌رو بازگشت به این الگو‌ها یا طراحی سازوکار‌های جدید، بدون بررسی دلایل ناکامی تجربه‌های گذشته، ممکن است صرفا به بازتولید همان مشکلات منجر شود. مساله فقط ساخت واحد مسکونی نیست، چگونگی تامین هزینه، تعیین سهم کارفرما و متقاضی، شیوه واگذاری و تضمین استمرار برنامه نیز باید روشن باشد.
از طرف دیگر، ورود صندوق‌های بیمه‌ای به حوزه مسکن نمی‌تواند بدون ملاحظات مالی و محاسبات دقیق صورت گیرد. منابع این صندوق‌ها در برابر تعهدات بلندمدت بیمه‌شدگان قرار دارند و هرگونه استفاده از آنها باید با حفظ پایداری مالی و منافع ذی‌نفعان سازگار باشد بنابراین بحث بر سر انتقال ساده منابع به بخش ساختمان نیست بلکه یافتن الگویی است که بتواند ظرفیت نهاد‌های موجود را به فرصتی واقعی برای خانه‌دار شدن کارگران، کارمندان و بازنشستگان تبدیل کند.
در چنین شرایطی پرسش اصلی این است که چرا تامین مسکن هنوز جایگاه روشنی در نظام حمایت از نیروی کار ندارد و چه موانعی مانع استفاده موثر از ظرفیت کارفرمایان، تعاونی‌ها و صندوق‌های بیمه‌ای شده است؟
از خانه‌های سازمانی تا مداخله دولتی
بر همین اساس گفت‌وگویی با فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن داشتیم. بیضایی در ابتدا به «جهان‌صنعت» گفت: «در خصوص مسکن کارکنان، اعم از کارمندان، کارگران و بازنشستگان، چند رویکرد وجود دارد که برخی از آنها در گذشته نیز اجرا شده‌اند و در این زمینه تجربیاتی در کشور وجود دارد. یکی از این رویکردها، استفاده از خانه‌های سازمانی است. خانه‌های سازمانی عمدتا به واحد‌هایی گفته می‌شد که افراد در طول مدت خدمت خود در یک سازمان یا نهاد، امکان بهره‌مندی از آنها را داشتند.
دستگاه‌های دولتی و نظامی ازجمله نهاد‌هایی بودند که این رویکرد را برای تامین محل سکونت کارکنان خود به کار می‌گرفتند. برای مثال، در مشاغلی مانند مشاغل نظامی که جابه‌جایی کارکنان در طول دوره خدمت متداول است، خانه‌های سازمانی یکی از راهکار‌های تامین مسکن به‌شمار می‌رفت.
با این حال برای دوران پس از خدمت، رویکرد‌های متفاوتی در نظر گرفته می‌شد، ازجمله تامین مسکن شخصی و ملکی یا استفاده از ظرفیت تعاونی‌های مسکن کارکنان. تعاونی‌های مسکن طی چند دهه گذشته یکی از روش‌های مورد توجه برای تامین مسکن کارکنان و کارگران بودند.
با این حال به دلایلی ازجمله مدیریت نامناسب و مشکلات عملکردی برخی تعاونی‌ها، این شیوه به‌تدریج از دستورکار سیاست‌های تامین مسکن کارگران و کارکنان خارج شد. در ادامه، سیاست‌های حمایتی بیشتر به‌سمت مداخله مستقیم دولت در حوزه مسکن حرکت کرد و طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن در دستور کار قرار گرفتند.»
بازتعریف سیاست مسکن برای دوره بازنشستگی
این کارشناس حوزه مسکن افزود: «در کنار این رویکردها، صندوق‌های تامین‌اجتماعی و صندوق‌های بازنشستگی نیز می‌توانند نقش موثری در تامین مسکن کارکنان، بیمه‌شدگان و بازنشستگان ایفا کنند. برای مثال، تامین مسکن با رویکرد مهاجرت معکوس می‌تواند یکی از گزینه‌های جدید و مورد تقاضا باشد به‌ویژه برای بازنشستگانی که الزام یا ضرورتی برای ادامه سکونت در کلانشهر‌ها ندارند. در چنین شرایطی، می‌توان امکان سکونت آنها را در مناطقی فراهم کرد که آلودگی هوای کمتری دارند و محیط زندگی آرام‌تری را در اختیارشان قرار می‌دهند. این رویکرد می‌تواند برای گروهی از بازنشستگان مفید باشد و با توجه به شرایط زندگی آنها، مورد استقبال قرار گیرد.»
صندوق‌های بیمه؛ بازیگران بالقوه بازار مسکن کارگری
بیضایی در پایان گفت: «درخصوص تامین مسکن کارگران و نقش سازمان تامین‌اجتماعی نیز باید به ظرفیت‌های موجود در کشور اشاره کرد. در برخی کشورها، بخشی از منابع حاصل از پرداخت حق بیمه توسط کارفرما یا کارگر، از طریق نهاد‌های عمومی یا صندوق‌های تامین‌اجتماعی به تامین مسکن کارگران اختصاص پیدا می‌کند. در کشور ما نیز در ذیل سازمان تامین‌اجتماعی، شرکت خانه‌سازی تامین‌اجتماعی شکل گرفته است تا بتوان از ظرفیت آن برای ساخت مسکن و تامین نیاز‌های سکونتی بیمه‌شدگان استفاده کرد.
این ظرفیت می‌تواند زمینه‌ساز اجرای طرح‌هایی در حوزه مسکن اجتماعی یا مسکن عمومی باشد و امکان دسترسی کارگران و سایر بیمه‌شدگان به مسکن را فراهم کند. با این حال اجرای چنین رویکردی مستلزم هماهنگی میان بخش‌های مختلف است. تامین زمین، تامین منابع مالی و مدیریت فرآیند ساخت‌وساز، ازجمله موضوعاتی هستند که باید در این مسیر مورد توجه قرار گیرند.
سازمان تامین‌اجتماعی و مجموعه‌های وابسته به آن می‌توانند در بخش‌هایی از این فرآیند نقش داشته باشند، اما مساله اصلی، نبود سیاست اجرایی مشخص و توجه ناکافی به سازوکار تامین منابع و الزامات اجرای طرح بوده است.
درنتیجه، این ظرفیت نیز نتوانسته به‌طور موثر در مسیر تامین مسکن کارگران و بیمه‌شدگان به کار گرفته شود و این رویکرد عملا از اولویت سیاستگذاری خارج شده است. چنین الگویی می‌تواند در سایر صندوق‌های بیمه‌ای و بازنشستگی نیز مورد توجه قرار گیرد. اگر سیاست مشخصی برای تامین مسکن کارگران و کارکنان تدوین شود، می‌توان از ظرفیت همه صندوق‌های بیمه‌ای برای اجرای آن استفاده کرد. به این ترتیب، تامین مسکن می‌تواند در کنار موضوعاتی مانند بازنشستگی و سلامت، به یکی از محور‌های حمایت اجتماعی از بیمه‌شدگان تبدیل شود.
در این چارچوب بخشی از هزینه‌های تامین مسکن می‌تواند از سوی کارفرما و بخش دیگری از سوی خود بیمه‌شده تامین شود تا منابع مورد نیاز برای خرید یا ساخت مسکن به‌تدریج شکل بگیرد بنابراین تامین مسکن از طریق صندوق‌های بیمه‌ای و بازنشستگی می‌تواند به‌عنوان یکی از رویکرد‌های حمایت اجتماعی در کشور مطرح شود؛ رویکردی که تحقق آن به تدوین سیاست‌های اجرایی مشخص، تعیین منابع مالی و ایجاد هماهنگی میان نهاد‌های مسوول نیاز دارد.»
مسکن حمایتی؛ از ساخت‌وساز تا تامین قدرت خرید
یکی از چالش‌های اصلی در طراحی سیاست‌های حمایتی مسکن، فاصله میان هزینه واقعی تامین یک واحد مسکونی و توان مالی خانوار‌های حقوق‌بگیر است حتی اگر نهاد‌های بیمه‌ای و صندوق‌های بازنشستگی بتوانند در ساخت واحد‌های مسکونی مشارکت کنند، تا زمانی که قیمت نهایی این واحد‌ها با درآمد متقاضیان تناسب نداشته باشد، نمی‌توان از تحقق هدف خانه‌دارشدن سخن گفت.
به همین دلیل ارزیابی عملکرد چنین برنامه‌هایی نباید صرفا بر تعداد واحد‌های ساخته‌شده متمرکز باشد بلکه میزان دسترسی گروه‌های هدف به این واحد‌ها نیز باید به‌عنوان یکی از معیار‌های اصلی موفقیت در نظر گرفته شود.
از همین‌رو تامین مسکن لزوما به‌معنای ساخت و واگذاری واحد‌های ملکی نیست. یکی از گزینه‌های قابل بررسی، توسعه الگو‌های اجاره‌ای بلندمدت با نرخ‌های متناسب با توان پرداخت کارگران و بازنشستگان است.
در این مدل، نهاد‌های متولی می‌توانند به‌جای آنکه تمام منابع خود را صرف فروش واحد‌های مسکونی کنند، بخشی از ظرفیت‌های موجود را به ایجاد یا تامین واحد‌های اجاره‌ای اختصاص دهند. چنین رویکردی به‌ویژه برای خانوار‌هایی که توان پرداخت آورده اولیه یا دریافت تسهیلات سنگین را ندارند، می‌تواند اهمیت داشته باشد. همچنین برای بازنشستگانی که درآمد ثابت و محدودی دارند، برخورداری از اجاره‌بهای قابل‌پیش‌بینی می‌تواند بخشی از نااطمینانی هزینه‌های زندگی را کاهش دهد البته اجرای این سیاست مستلزم آن است که منابع مالی، زمین و هزینه‌های نگهداری واحد‌ها به‌صورت مشخص تعریف شوند.
مشارکت کارفرمایان، استفاده از زمین‌های دارای ظرفیت توسعه و همکاری با بخش‌خصوصی می‌تواند ازجمله گزینه‌های قابل‌بررسی باشد، اما هیچ‌یک از این راهکار‌ها به‌تنهایی تضمین‌کننده موفقیت نیست. زمین ارزان‌قیمت در محدوده‌ای فاقد دسترسی مناسب به حمل‌ونقل عمومی، مراکز درمانی و خدمات شهری، الزاما به مسکنی مقرون‌به‌صرفه تبدیل نمی‌شود. هزینه رفت‌وآمد و دسترسی به خدمات ممکن است بخشی از صرفه اقتصادی اولیه را از بین ببرد و درنهایت، خانوار را با هزینه‌های دیگری مواجه کند.
درنهایت، مساله اصلی فقط ظرفیت ساخت‌وساز نهاد‌های وابسته به صندوق‌ها نیست بلکه چگونگی تبدیل این ظرفیت به خدمتی بلندمدت و قابل‌دسترس برای بیمه‌شدگان است. هر برنامه‌ای در این حوزه باید همزمان سه هدف را دنبال کند: کاهش هزینه سکونت خانوار، حفظ منابع و تعهدات بلندمدت صندوق‌ها و تضمین دسترسی عادلانه به حمایت‌ها. بدون برقراری این توازن، حتی پروژه‌هایی که با هدف حمایت از نیروی کار آغاز می‌شوند، ممکن است در مرحله اجرا از گروه‌هایی که بیشترین نیاز را دارند فاصله بگیرند.