جهان صنعت نیوز – سارا پوردلجو – قیمت هر مترمربع از آپارتمان بهویژه در تهران، در برخی مناطق از مرز ۲۰۰میلیون‌تومان نیز عبور کرده است. گاهی افزایش هزینه‌های ساخت حتی در شرایط رکود معاملات، بهانه را برای بالا رفتن قیمت‌ها فراهم می‌کند. در چنین بازاری، آنچه در نگاه نخست به‌صورت افزایش قیمت در چند نقطه از شهر دیده می‌شود، ممکن است نشانه تغییری گسترده‌تر باشد؛ تغییری که اثر آن نه‌فقط در تابلوهای قیمت‌گذاری مشاوران املاک بلکه در تصمیم سازندگان، رفتار خریداران و محاسبات مستاجران نیز نمایان می‌شود.
پس از جنگ رمضان، نقشه حرارتی قیمت مسکن تهران تصویری متفاوت از تحولات بازار ارائه می‌دهد. رشد قیمت‌ها در همه مناطق پایتخت یکسان نبوده و برخی محدوده‌ها افزایش قیمت بیشتری را تجربه کرده‌اند. این تفاوت، پرسش مهمی را پیش‌روی بازار قرار می‌دهد: آیا با موجی محدود و منطقه‌ای روبه‌رو هستیم یا افزایش قیمت در مناطق پیشتاز، مقدمه‌ای برای تغییرات بعدی در سایر نقاط شهر است؟ پاسخ به این پرسش، بدون بررسی همزمان تقاضا، هزینه‌های ساخت، وضعیت عرضه و متغیرهای اقتصادی، چندان ساده نیست.
بازارمسکن از معدود بازارهایی است که در آن، فاصله میان تغییرات اقتصادی و واکنش قیمت‌ها می‌تواند به تصمیم‌های تازه سرمایه‌گذاران و فروشندگان گره بخورد. در شرایط بی‌ثباتی اقتصادی، مسکن همچنان برای بخشی از سرمایه‌گذاران محلی برای حفظ ارزش دارایی محسوب می‌شود؛ با این‌حال، افزایش تقاضای سرمایه‌ای الزاما به معنای رونق ساخت‌وساز یا افزایش معاملات مصرفی نیست. ممکن است قیمت‌ها در برخی مناطق بالا برود در حالی که بخش بزرگی از متقاضیان واقعی به دلیل افت قدرت خرید، همچنان از بازار فاصله داشته باشند. به این ترتیب، افزایش قیمت و کاهش توان خرید می‌تواند همزمان پیش برود؛ وضعیتی که شکاف میان ارزش دارایی و امکان دسترسی خانوارها به مسکن را عمیق‌تر می‌کند.
در سوی دیگر، بازار با مساله هزینه‌های تولید مواجه است. افزایش بهای مصالح ساختمانی، رشد نرخ ارز، مشکلات حمل‌ونقل و محدودیت‌های تولید، هزینه ساخت هر مترمربع را تحت‌فشار قرار می‌دهند. همزمان، کاهش سرمایه‌گذاری و افت ساخت‌وساز می‌تواند عرضه واحدهای جدید را محدود کند.
ترکیب این عوامل، شرایطی ایجاد می‌کند که در آن، حتی بدون جهش محسوس تقاضای مصرفی، زمینه برای افزایش قیمت‌ها از بین نمی‌رود البته افزایش هزینه ساخت به‌تنهایی تضمین‌کننده رشد قیمت فروش نیست و وضعیت معاملات و توان پرداخت خریداران نیز در تعیین قیمت نهایی نقش دارد.
مساله اصلی، احتمال انتقال این فشارها از چند منطقه به سایر بخش‌های تهران است. اگر رشد قیمت در مناطق پیشتاز ادامه پیدا کند و همزمان هزینه تولید بالا بماند، ممکن است محدوده‌های دیگری نیز به‌تدریج با افزایش قیمت مواجه شوند؛ هرچند شدت و زمان این تغییرات در همه مناطق یکسان نخواهد بود.
در این میان، نرخ ارز نیز نقشی فراتر از هزینه تامین برخی مصالح دارد و می‌تواند انتظارات قیمتی فعالان بازار را تغییر دهد.
در نتیجه، بررسی تحولات اخیر مسکن تهران تنها به شناسایی مناطق گران‌شده محدود نمی‌شود؛ موضوع مهم‌تر، شناخت سازوکارهایی است که می‌توانند یک افزایش قیمت منطقه‌ای را به روندی فراگیر تبدیل کنند. در بازاری که قدرت خرید خانوارها محدود است و ساخت‌وساز نیز با فشار هزینه‌ها روبه‌روست، باید دید آیا افزایش قیمت‌ها از ظرفیت واقعی تقاضا ناشی می‌شود یا بیش از هر چیز، بازتاب انتظارات تورمی و دشواری‌های سمت عرضه است.
پیش‌بینی قیمت مسکن تا پایان سال
در خصوص این موضوع که آیا باتوجه به افزایش قیمت مصالح و ساخت مسکن باید انتظار افزایش قیمت بیشتری تا پایان سال داشته باشیم یا خیر، با فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن گفت‌وگویی داشتیم.
بیضایی در این خصوص به «جهان‌صنعت» گفت: «نقشه حرارتی قیمت مسکن در مناطق تهران نشان می‌دهد که پس از جنگ رمضان، قیمت‌ها در همه مناطق پایتخت به یک میزان افزایش نیافته‌اند. بر اساس این نقشه، در چهار منطقه تهران، رشد قیمت مسکن بیشتر از سایر مناطق بوده است. البته این احتمال وجود دارد که پس از مدتی، روند افزایش قیمت به مناطق دیگر نیز سرایت کند.
در برخی مناطق، بهویژه مناطق ۱، ۲ و ۳، رشد قیمت بیشتری مشاهده شده است. افزایش تقاضا، از جمله با انگیزه سرمایه‌گذاری، می‌تواند یکی از عوامل موثر بر این روند باشد. در کنار آن، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز را بالا می‌برد. کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و افت ساخت‌وساز نیز از عواملی هستند که می‌توانند بر این وضعیت تاثیر بگذارند. در مجموع، افزایش تقاضا در کنار کاهش عرضه، زمینه رشد قیمت در این مناطق را فراهم می‌کند.
با توجه به این شرایط، این احتمال وجود دارد که روند افزایش قیمت به‌تدریج به سایر مناطق تهران نیز منتقل شود بنابراین می‌توان انتظار داشت که در ادامه، مناطق دیگر نیز با رشد قیمت مواجه شوند؛ هرچند میزان این افزایش لزوما در همه مناطق یکسان نخواهد بود.
از سوی دیگر، افزایش قیمت مصالح‌ساختمانی نیز اهمیت دارد. کاهش ظرفیت تولید، مشکلات حمل‌ونقل، تورم و افزایش نرخ ارز از جمله عواملی هستند که بر قیمت مصالح تاثیر می‌گذارند. افزایش هزینه تامین مصالح، هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز را بالا می‌برد و از این طریق بر بازار مسکن اثر می‌گذارد.
با این حال، آنچه در مجموع اهمیت دارد، افزایش نرخ ارز است. در چنین شرایطی، فعالان بازار مسکن تلاش می‌کنند قیمت‌گذاری‌ها و معاملات خود را با افزایش نرخ ارز هماهنگ کنند. این مساله می‌تواند به انتقال اثر نوسانات ارزی به قیمت مسکن منجر شود.»
افزایش قیمت بدون رونق معاملات
یکی از ابهام‌های مهم در تحلیل تحولات اخیر بازار مسکن تهران، مشخص نبودن نسبت میان رشد قیمت‌ها و حجم معاملات است. افزایش قیمت در برخی مناطق پایتخت، به‌تنهایی نمی‌تواند نشانه ورود بازار به دوره رونق باشد چرا که قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و ارزش نهایی معاملات دو شاخص متفاوت هستند. در شرایطی که انتظارات تورمی تقویت می‌شود، ممکن است مالکان با تصور افزایش بیشتر قیمت‌ها، از فروش واحدهای خود با نرخ‌های قبلی خودداری کنند و قیمت‌های بالاتری را برای عرضه در نظر بگیرند. در مقابل، خریدارانی که با محدودیت منابع مالی مواجهند، ممکن است خرید را به تعویق بیندازند یا از بازار خارج شوند.
این فاصله رفتاری می‌تواند به بازاری منجر شود که در آن قیمت‌های پیشنهادی روندی افزایشی دارد اما تعداد معاملات متناسب با این تغییرات رشد نمی‌کند بنابراین نقشه حرارتی قیمت مسکن زمانی می‌تواند مبنای قابل اتکاتری برای تحلیل بازار باشد که روش محاسبه آن، دوره زمانی بررسی و نوع داده‌های مورد استفاده مشخص شود. همچنین مقایسه قیمت‌ها در دوره‌های مختلف باید با در نظرگرفتن ویژگی‌های واحدهای معامله‌شده انجام گیرد تا تغییر ترکیب معاملات با رشد واقعی قیمت اشتباه گرفته نشود. این موضوع بهویژه در بازاری اهمیت دارد که در آن، تفاوت میان قیمت واحدهای نوساز و قدیمی یا میان محله‌های برخوردار و کم‌برخوردار می‌تواند قابل‌توجه باشد.
از مناطق گران‌قیمت تا محله‌های پرطرفدارتر
تفاوت میزان رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران، تنها یک مساله آماری نیست بلکه می‌تواند نشانه‌ای از تفاوت رفتار تقاضا و شرایط عرضه در بخش‌های گوناگون بازار باشد. مناطق شمالی و برخوردار پایتخت از نظر ارزش زمین، کیفیت و ویژگی‌های واحدهای مسکونی و نوع تقاضای موجود با بسیاری از مناطق دیگر تفاوت دارند. از همین رو، افزایش قیمت در این مناطق لزوما به معنای تکرار همان روند در تمام تهران نیست. با این حال ادامه رشد قیمت در بخش‌هایی از بازار می‌تواند از مسیر جابه‌جایی تقاضا بر سایر مناطق نیز اثر بگذارد.
یکی از مسیرهای احتمالی این انتقال، تغییر محل جست‌وجوی خریداران است. هنگامی که قیمت یک واحد مسکونی در منطقه‌ای از توان مالی بخشی از متقاضیان خارج می‌شود، این گروه ممکن است خرید در محله‌های ارزان‌تر را بررسی کنند. در صورتی که تعداد این متقاضیان افزایش یابد و عرضه واحدهای مناسب در مناطق مقصد محدود باشد، احتمال شکل‌گیری فشار تقاضا و افزایش قیمت در این محدوده‌ها نیز وجود خواهد داشت. البته تحقق این روند به میزان اختلاف قیمت میان مناطق، توان مالی خریداران و ویژگی‌های واحدهای قابل عرضه بستگی دارد.
در این میان، مناطق میان‌قیمت در معرض تغییرات رفتاری قرار می‌گیرد؛ زیرا بخشی از متقاضیانی که پیشتر در جست‌وجوی واحدی در مناطق گران‌تر بودند، ممکن است به این محدوده‌ها روی بیاورند. در مقابل، خانوارهایی که توان خرید در مناطق میان‌قیمت را نیز از دست می‌دهند، ممکن است به مناطق دورتر از مرکز شهر یا شهرهای پیرامونی فکر کنند. این جابه‌جایی، در صورت گسترش، می‌تواند نقشه تقاضای مسکن را تغییر دهد اما میزان اثر آن باید با بررسی داده‌های واقعی معاملات و جابه‌جایی خریداران مشخص شود.
دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، فاصله از محل کار، برخورداری از خدمات آموزشی و درمانی و هزینه رفت‌وآمد از جمله عواملی هستند که در انتخاب محل سکونت نقش دارند. بنابراین، نمی‌توان فرض کرد که تمام متقاضیان خارج‌شده از مناطق گران‌تر، الزاما به مناطق ارزان‌تر نقل مکان می‌کنند. برخی از خانوارها ممکن است به اجاره‌نشینی ادامه دهند، برخی خرید را به تعویق بیندازند و گروهی نیز به دنبال واحدهای کوچک‌تر باشند. هر یک از این رفتارها پیامد متفاوتی برای بازار خریدوفروش و اجاره خواهد داشت.
از این منظر، بررسی احتمال سرایت رشد قیمت به سایر مناطق تهران باید فراتر از مقایسه نرخ افزایش قیمت‌ها باشد. شناخت تغییرات تقاضا، میزان عرضه واحدهای قابل خرید، سطح قیمت در محله‌های مقصد و توان مالی متقاضیان می‌تواند مشخص کند که افزایش قیمت در مناطق پیشتاز تا چه اندازه ظرفیت گسترش دارد. بدون چنین بررسی‌ای، هرگونه پیش‌بینی درباره فراگیر شدن رشد قیمت‌ها با عدم قطعیت همراه خواهد بود.
هزینه ساخت؛ عامل فشار بر عرضه نه تضمین افزایش قیمت فروش
افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز یکی از متغیرهایی است که می‌تواند بر تصمیم سازندگان و روند عرضه واحدهای جدید اثر بگذارد. ساخت یک واحد مسکونی به مجموعه‌ای از نهاده‌ها، از جمله زمین، مصالح، نیروی کار، حمل‌ونقل، تجهیزات و خدمات فنی وابسته است. تغییر قیمت هر یک از این عوامل می‌تواند هزینه نهایی پروژه را تحت تاثیر قرار دهد. با این حال میزان اثرگذاری افزایش هزینه‌ها بر قیمت فروش به شرایط بازار و امکان انتقال این فشار به خریداران بستگی دارد.
در بازاری که تقاضای موثر با محدودیت مواجه است، سازندگان نمی‌توانند صرفا بر مبنای افزایش هزینه تولید، قیمت فروش را به هر میزان افزایش دهند. قیمت نهایی باید با توان پرداخت متقاضیان و شرایط رقابتی بازار نیز سازگار باشد. در نتیجه، ممکن است بخشی از افزایش هزینه‌ها به کاهش حاشیه سود سازنده منجر شود یا اجرای پروژه را از نظر اقتصادی دشوارتر کند. در چنین وضعیتی، سازنده می‌تواند آغاز پروژه جدید را به تعویق بیندازد، سرعت اجرای طرح را کاهش دهد یا درباره متراژ و مشخصات واحدهای در دست ساخت تجدیدنظر کند.
این وضعیت از آن جهت اهمیت دارد که اثر افزایش هزینه ساخت ممکن است تنها در قیمت واحدهای موجود نمایان نشود بلکه در حجم عرضه آینده نیز بازتاب پیدا کند. اگر تعداد پروژه‌های جدید کاهش یابد و این روند برای مدتی ادامه پیدا کند، ورود واحدهای تازه به بازار می‌تواند محدودتر شود. البته میزان تاثیر این مساله بر قیمت‌ها به عوامل دیگری مانند موجودی واحدهای آماده فروش، تعداد خانه‌های خالی قابل عرضه، وضعیت تقاضا و شرایط تامین مالی پروژه‌ها نیز وابسته است.
در این میان، باید میان افزایش هزینه ساخت و افزایش قیمت زمین نیز تفاوت قائل شد. بهای زمین در بسیاری از پروژه‌ها سهم مهمی از هزینه نهایی را تشکیل می‌دهد و تغییرات آن می‌تواند مستقل از هزینه مصالح بر اقتصاد ساخت‌وساز اثر بگذارد. از سوی دیگر، هزینه جایگزینی یک واحد مسکونی با قیمت بازاری آن یکسان نیست. ممکن است هزینه ساخت واحد جدید افزایش پیدا کند اما قیمت فروش واحدهای موجود به دلیل ضعف تقاضا با همان نسبت رشد نکند. همچنین در برخی شرایط، افزایش ارزش زمین و انتظارات تورمی می‌تواند بر قیمت‌های پیشنهادی اثر بگذارد، حتی اگر هزینه ساخت در همان دوره تغییر محسوسی نکرده باشد.
از این رو، برای ارزیابی فشار هزینه‌ای بر بازار مسکن، بررسی یک شاخص به‌تنهایی کافی نیست. روند قیمت مصالح، دستمزدها، هزینه‌زمین، حجم پروانه‌های‌ساختمانی، میزان تکمیل پروژه‌ها و وضعیت فروش واحدهای جدید باید در کنار یکدیگر تحلیل شوند. چنین تصویری مشخص می‌کند که افزایش هزینه‌ها بیشتر به قیمت فروش منتقل شده، حاشیه سود سازندگان را تحت فشار قرار داده یا موجب کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید شده است.
بازار مسکن تا پایان سال؛ ۳ مسیر پیش‌رو
پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن تا پایان سال به چگونگی تغییر چند متغیر وابسته است و نمی‌توان تنها براساس افزایش هزینه ساخت یا رشد قیمت در چند منطقه، درباره مسیر آینده بازار نتیجه‌گیری قطعی کرد. نرخ ارز، انتظارات تورمی، توان خرید خانوارها، حجم معاملات و وضعیت عرضه از جمله عواملی هستند که می‌تواند جهت تحولات را تغییر دهد. بر همین اساس، می‌توان چند سناریوی متفاوت را برای ادامه سال در نظر گرفت.
در سناریوی نخست، اگر نرخ ارز افزایش یابد و انتظارات تورمی تقویت شود، احتمال دارد بخشی از فروشندگان قیمت‌های پیشنهادی خود را افزایش دهند. در چنین شرایطی، هزینه تامین برخی مصالح و تجهیزات نیز ممکن است بیشتر شود و سازندگان با فشار تازه‌ای در هزینه‌های تولید روبه‌رو شوند. اگر این روند با تداوم تقاضای سرمایه‌ای همراه باشد، زمینه رشد قیمت اسمی در بخش‌هایی از بازار تقویت خواهد شد. با این حال، حتی در این وضعیت نیز نمی‌توان بدون بررسی حجم معاملات، میزان رشد قیمت در همه مناطق را یکسان فرض کرد.
سناریوی دوم، ثبات نسبی نرخ ارز و کاهش شدت انتظارات تورمی است. در این حالت، فشار ناشی از تغییرات ارزی ممکن است محدودتر شود اما این موضوع به معنای کاهش قطعی قیمت مسکن نخواهد بود. هزینه‌های قبلی ساخت، وضعیت عرضه و شرایط تقاضا همچنان بر بازار اثر می‌گذارد. اگر معاملات ضعیف باقی بماند، امکان انتقال کامل هزینه‌های تولید به قیمت فروش نیز محدود خواهد بود. در نتیجه، بازار ممکن است به‌جای افزایش سریع قیمت‌ها، با تغییرات متفاوت در مناطق مختلف و تداوم فاصله میان قیمت پیشنهادی و قدرت خرید متقاضیان مواجه شود.
سناریوی سوم، تداوم رکود معاملات در کنار افزایش هزینه‌های ساخت است. در این شرایط، فروشندگان ممکن است همچنان قیمت‌های بالاتری را مطالبه کنند اما خریداران توان همراهی با این افزایش را نداشته باشند. پیامد چنین وضعیتی می‌تواند کاهش حجم خریدوفروش، طولانی‌تر شدن دوره فروش واحدها و احتیاط بیشتر سازندگان در آغاز پروژه‌های جدید باشد. اگر محدودیت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز ادامه پیدا کند، اثر آن بر عرضه در دوره‌های بعدی نیز قابل بررسی خواهد بود هرچند شدت این اثر به میزان پروژه‌های در دست اجرا و واحدهای آماده عرضه بستگی دارد.
در نهایت مساله اصلی بازار مسکن تنها میزان افزایش قیمت‌ها نیست بلکه نسبت میان قیمت، توان خرید و ظرفیت عرضه است. ممکن است ارزش اسمی واحدهای مسکونی افزایش پیدا کند اما تعداد خانوارهایی که توان خرید آنها را دارند کاهش یابد. از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت می‌تواند در شرایطی که معاملات ضعیف است، سرمایه‌گذاری جدید را محدود کند. بنابراین، ارزیابی وضعیت بازار تا پایان سال باید همزمان به رفتار قیمت‌ها و امکان دسترسی خانوارها به مسکن توجه داشته باشد زیرا افزایش قیمت، به‌تنهایی نه نشانه رونق معاملات است و نه تضمینی برای بهبود وضعیت تولید مسکن.